Valfredo Bessa Advogados - São Paulo - SP

Quando se trata de locação para fins comerciais, é notório que a empresa locatária, que naquele local instalou sua atividade empresarial, merece proteção jurídica para evitar a retomada injustificada da área pelo locador. 

Imagine-se que durante pelo menos cinco anos (tempo médio de duração dos contratos de locação comercial e tempo mínimo exigido pela lei para exercício do direito à renovação) a empresa desenvolveu sua atividade, promovendo investimentos, atraindo a sua clientela, agregando valor ao imóvel, e se encontra satisfeita exercendo sua empresa naquele local.

Então o locador, por motivo que não seja o uso próprio, intenta a retomada do imóvel ou discorda de renovar o contrato por novo período.

 A legislação civil alberga o conceito de “fundo de comércio” e a Lei de Locações deste se utiliza justamente para o fim de evitar abusos ou locupletamento do locador, inibindo o intento de se aproveitar da valorização do imóvel resultante dos esforços empreendidos pelo locatário no exercício da atividade empresarial, protegendo, de outro lado, a função social da empresa.

A ação renovatória é o instrumento de maior força para proteção do fundo de comércio, pois garante a renovação forçada da vigência do contrato de locação. Ademais, em alguns casos, o empresário também poderá se valer de ação indenizatória pela perda do fundo de comércio, por intermédio da qual o empresário pode pleitear uma indenização do locador por lhe ter sido privado o fundo de comércio constituído.

Desta forma, sempre tendo por base o princípio da preservação da função social da propriedade, permite-se ao empresário o pleno desenvolvimento da atividade. Sua marca, sua forma de trabalho, o conjunto material e imaterial de facilidades colocado à disposição de seus clientes, tudo tem valor, é parte de seu patrimônio e merece proteção legal.

Uma novidade recente diz respeito ao entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que as chamadas “ERB’s” (estações rádio base), ou seja, estruturas de telecomunicações instaladas em imóveis alugados, encaixam-se no conceito de fundo de comércio.

Isso leva à consequência seguinte: as empresas de telefonia ou as ‘sharings’ (empresas que constroem e mantém infraestruturas de telecomunicações e as disponibilizam para operadoras instalarem equipamentos), passam a ter maior segurança jurídica em relação aos pleitos judiciais envolvendo o fundo de comércio, sobretudo via ação renovatória. Além disso, garante-se maior segurança jurídica para realização de investimentos de longo prazo, sendo certo que um ambiente negocial juridicamente mais seguro para as empresas ligadas às atividades de telecomunicação, sem dúvida alguma, contribuirá e muito para uma grande expansão e melhoria na prestação de serviços de telecomunicações ao usuário final. Em outras palavras, sem segurança jurídica, a implantação do 5G no Brasil será enormemente prejudicada.

Ainda há um grande caminho a percorrer, na modernização das leis municipais sobre o tema, mas decisões como esta certamente ajudam a estabilizar o ambiente jurídico das empresas do setor, beneficiando, ao fim e ao cabo, toda sociedade.

A decisão do Recurso Especial nº 1.830.906 – RJ (2019/0234519-5), de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, de 16/06/2020, bem pontuou que “[…] as ERBs são estruturas essenciais ao exercício da atividade de prestação de serviço de telefonia celular, que demandam investimento da operadora, e, como tal, integram o fundo de comércio e se incorporam ao seu patrimônio. […]”.

Ainda, “a par de atender a uma necessidade privada da empresa prestadora de serviço de telefonia, as ERBs cumprem também função social”.

E não menos importante “além de servir à própria operadora, responsável pela instalação, a estrutura vertical das ERBs – torres e postes – pode ser compartilhada com outras concessionárias do setor de telecomunicações, segundo prevê o art. 73 da Lei 9.472/97, o que, dentre outras vantagens, evita a instalação de diversas estruturas semelhantes no mesmo local e propicia a redução dos custos do serviço”.

Portanto, trata-se de precedente que vem balizando os julgamentos de juízes de instâncias inferiores a ampliar a aplicação do conceito de fundo de comércio também para locações que versem sobre instalações de telecomunicações.

Tal decisão é de se louvar, sobretudo no contexto de pandemia, período em que as atividades de telecomunicações e internet foram expressamente declaradas como “essenciais”, pelo Decreto Federal 10.282/2020.

O uso dos serviços de telecomunicações e internet se acentuaram fortemente na nova realidade mundial, nada mais justo que haja a devida proteção legal em favor das operadoras e empresas de compartilhamento. Que a evolução continue.       

Por:Pietro Z. N. Salum e Grazziano Ceará, respectivamente associado e sócio do escritório Valfredo Bessa e Grazziano Advogados.